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社论-强制卖回机制 杜绝合宜住宅流弊

发布时间:2019-05-11 12:38作者:admin 点击次数 :123次

板桥浮洲合宜住宅在六月廿八日正式开卖,十月起换林口合宜住宅开卖;过去数十年的国宅政策至此完全被新的合宜住宅公屋政策取代,也象徵台湾的公屋政策进入新纪元。对合宜住宅政策,我们认为已较过去的国宅政策进步、并矫正其部分积弊;但整个制度仍存有一些根本的问题,值得讨论、改进。

过去的国宅,一直同时存在着两种「封号」─既是鸡肋,又是「乐透大奖」。说是鸡肋是因为国宅由政府找土地,再由国宅单位自己规画兴建,时常传出偷工减料情事,结果往往是规画不当、工程品质低落,因此称为鸡肋。但国宅价格便宜,抽中购买者往往在转手卖出后即可获利多多,越是精华地区的国宅,获利成数越高,因此抽中国宅又被认为如中乐透。政府在不断卖出国宅后,手中筹码日少,又要不断找地、盖屋,终而无以为继。

现在的合宜住宅制度,基本上仍由政府提供土地,但开放由建商提出规画及兴建、销售,政府在招标中限定了价格上限,同时监控其品质。由目前公布的浮洲与林口合宜住宅的规画来看,品质已与一般民间集合住宅大楼相当。建商虽然仍必须有一定的利润,但由于政府提供土地,建商成本大幅降低,因此才能以低于区域行情价格出售。这种设计让合宜住宅能提供高品质又低价的住宅给需要的民众,某种程度上矫正过去国宅品质低劣的积弊。此外,合宜住宅中也提拨五到十%的房子做为出租住宅,也让公屋政策更多元、能嘉惠不同需求的民众。

但遗憾的是虽然较早招标的林口合宜住宅,订出五年内限制转卖的规定,后又担心时间太短,在浮洲案中提高为十年,但仍未能矫正中籤买进者可享有丰厚的潜在获利,及政府手中解决住宅问题筹码不断减少的老问题。已开卖的浮洲合宜住宅,最大坪数的单位有四房,总价约千万元上下。房仲业者以大台北地区长期房价上涨趋势不变估计,十年后限制令解除,卖出者每户可获利千万元。以现在平均三万元的薪资看,一般民众工作廿五年才赚得到这个数字,但抽中买进合宜住宅者,却立即享有千万元的「潜在获利」;这个潜在获利,其实大部分是来自于政府的赠送。

公平吗?合理吗?浮洲合宜住宅的中籤率只有两成,虽然大部分登记者确实有其需求,但其中也的确存在着把原有房屋改登记在其他家人名下,以求符合登记资格,以求有得到此千万潜在获利机会的民众。

我们了解在国人「有土斯有财」的传统思维下,加上数十年来,房地产价格纵然有高低起伏,但长线上涨的趋势一直存在的影响下,买房子的民众,固然有居住的需求,但也一直存有「增值、保值」的想法。但重点是政府提供公有土地,以国家的资源协助经济弱势者拥有自己的住宅,是为了解决其居住问题,而不是要给予其获利增值的机会。政府虽然把转卖年限提高为十年,仍未能根除此一基本的问题。未来政府仍将持续推动合宜住宅,我们认为政府一定要建立一套「卖回机制」─即只能卖回给政府,政府再把此房屋卖给符合资格的民众,才能根本解决此一不当获利的问题。

虽然有人认为「强制卖回机制」过于强烈,且牵涉到折旧与利率成本等计算,在卖回价格上容易有争议,且不符合台湾传统「买屋增值」的思维,但我们认为只要在合约中明订游戏规则,届时不难运作。例如,如第一手价格是区域行情的七成价格,当拥有者要卖出时,还是以区域价格的七成卖回给政府。如果房地产一直上涨,那幺,恭喜这位住户,他仍享有增值获利,只是获利程度不如卖到市场上。政府以七成价格买回后,仍能以此价格卖给另外一名有需求的民众。因为价格仍较区域行情低,符合民众对合宜住宅的期望,政府也能持续保有解决居住问题的筹码。如果房地产下跌,同样以七成价格回购,也等于民众与政府同时分担跌价损失。这种制度,合情合理、有运作推动的可行性,更能矫正中籤者不当获利的问题。

我们期待在未来推出的合宜住宅中,政府能针对此积弊做改进。

(责任编辑:admin)
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